Guerre en Ukraine, inflation, crise énergétique, les mauvaises nouvelles foisonnent. Mais ils n’empêchent pas les acheteurs à se ruer sur les biens à acquérir. Sauf qu’une ombre vient noircir le tableau : les maisons à vendre deviennent rares partout… à part dans certaines grandes villes.
Une pénurie de biens immobiliers
Le stock de biens immobiliers disponible actuellement à la vente aurait baissé de -40 % par rapport à 2018, selon le groupe AVIV. De quoi donner quelques frayeurs aux potentiels acheteurs. Mais quelles en sont les causes ?
La crise de la covid
Avec la covid 19, le télétravail ne s’est jamais aussi bien porté en France. Et avec ce nouveau mode de travail, de nouveaux acquéreurs ont fait leur apparition dans toutes nos régions. Ainsi, le phénomène jusqu’alors cantonné à la capitale s’est vu prendre de l’ampleur dans l’ensemble du pays.
Un taux de crédit immobilier bas
Il est loin le temps de nos parents avec leur taux de crédit à 12 %. Aujourd’hui encore, on s’interroge : « comment ont-ils pu acheter une maison à cette époque ? ». Heureusement qu’à l’heure actuelle le taux moyen immobilier se situe à 2,30 %. De quoi pouvoir acquérir un bien sans se ruiner.
On se retrouve ainsi avec un marché dont les demandes deviennent plus importantes que les offres. D’où une pénurie de logements à vendre.
Le monde rural et l’immobilier
Crise covid terminée ou presque, les citadins restent pourtant dans la campagne. Avec une offre ferroviaire de plus en plus fournie, cela se comprend. Il faut à peine deux heures pour relier Paris à la Gironde.
Voilà comment les villes et villages ont été pris d’assaut. Le calvados se hisse en haut du podium avec un marché immobilier en hausse de 32,5 % en tout juste 4 ans (source : magnolia.fr). Il en est de même pour tous les départements jouissant d’une certaine proximité avec la capitale, comme la Haute-Marne et le Finistère.
Un triste constat apparait pourtant : le nombre de biens en vente a diminué de 50 % par rapport à 2018 (source : groupe AVIV). Les seuls départements retirant leurs épingles du jeu sont ceux mal desservis actuellement par le trafic ferroviaire (les Ardennes, la Haute Corse l’Ariège ou encore les Hautes Alpes).
Le monde urbain et l’immobilier
Des villes comme Nancy, Colmar, Dijon
À ces trois villes, ajoutez en plus d’une cinquantaine. Elles sont l’exemple même de la pénurie de biens à vendre que connait le pays. Parmi eux, Grenoble, Mulhouse, Besançon, Avignon et j’en passe.
Car les Parisiens désertent certes la capitale, mais pas à n’importe quelle condition. Ils recherchent un certain confort qu’ils avaient à Paris. C’est donc naturellement qu’ils se tournent vers des communes de taille moyenne de province ou encore vers la banlieue éloignée de paris.
Ainsi, ces villes sont choisies en fonction de leur offre ferroviaire. À ce jeu, ce sont des villes comme Reims, Angers, Brest ou Grenoble qui gagnent.
Du côté de Strasbourg, Caen et Metz
En revanche, pour ce qui est de Strasbourg, Metz, Caen ou encore Rouen la pénurie de biens à vendre est faible. En effet, le marché sur Strasbourg évolue peu. Permettant au mètre carré d’afficher des tarifs stables.
À Caen, le marché de l’ancien souffre de manque de biens à acquérir comme pour quasiment toutes les villes de France (une hausse des prix de 12 % en une année d’après SeLoger). Par contre Caen a choisi de développer son parc immobilier neuf. Ainsi, son marché foncier profite d’une bonne dynamique.
Metz : à peine à 1 h 23 de Paris en train, elle répond à tous les critères des citadins en quête de verdure. C’est tout naturellement que ses prix ont flambé. Les logements anciens ont augmenté de 18 % et le neuf de 11 % (source : SeLoger). Mais surtout, Metz et ses alentours disposent d’un parc immobilier de maison important. Cette offre foncière limite la pénurie de biens dans la ville de Metz.
Strasbourg a été prise d’assaut grâce à sa proximité avec la capitale. Ainsi les prix se sont envolés dès le début de la crise de la covid. La hausse des tarifs ayant été rapide, la ville a vu ses acquéreurs s’éloigner du centre-ville au profit de sa proche banlieue. La conséquence fut prompte : le parc immobilier de biens à vendre stagne. Seuls des acheteurs à fort potentiel financier peuvent se permettre d’obtenir un bien au cœur de Strasbourg.
Qu’en est-il de l’immobilier à Paris, Lyon et Villeurbanne ?
Un vent contraire souffle sur quatre villes de France : Paris, Lyon, Villeurbanne et Mérignac. Toujours d’après l’étude de SeLoger, elles disposent d’une suroffre de biens immobiliers à vendre.
En effet, avec le télétravail, la capitale perd en attractivité. Par conséquent, les logements s’accumulent et le nombre d’acquéreurs diminue.
Le constat est le même pour Lyon, Mérignac ou encore Villeurbanne.
Toulouse, Bordeaux et Nantes suivent la trace de Paris
Le constat du marché immobilier à Paris est le même pour les grandes villes de France comme Toulouse, Bordeaux, Lyon ou encore Nantes. Le prix élevé des biens fait fuir les futurs acquéreurs. Même si le coût du mètre carré ne rivalise pas avec celui de la capitale, on ressent une légère suroffre dans ces communes.
Vers une bulle immobilière en 2023 ?
Maintenant, vous vous demandez s’il est plus judicieux d’attendre avant d’acheter. Le premier constat vient de Philippe Buyens : « Il y a un mode de vie et de travail qui a beaucoup changé avec le télétravail. Si les prix se stabilisent dans les centres urbains, ils augmentent dans les villes moyennes où la demande se fait plus forte ». Le marché immobilier ne va donc pas se calmer de suite. Puis il ajoute « C’est un marché qui va revenir à la normale, ce qui est plutôt sain ». Mais quand ?
Il faut se tourner vers les taux de crédit immobilier. Une hausse de ces derniers s’amorce depuis quelques mois. De 2,30 % en octobre 2022, il va monter à 2,80 % en juin 2023 pour redescendre à 2,45 % fin 2023 (suivant l’Observatoire Crédit Logement CSA). Quoique ceci peut être une bonne nouvelle. Car qui dit hausse des taux de crédit dit baisse du coût des biens immobiliers. Mais cela ne va pas suffire à revenir à un marché normal.
Au départ, les futurs acquéreurs vont rivaliser d’astuces pour conserver leur capacité d’achat. Ainsi d’une maison, ils passent à un appartement ou à un logement avec une chambre en moins. Ils revoient leurs critères à la baisse. Donc pendant un temps ne vous attendez pas à un changement du marché immobilier.
Par contre, quelques mois après, les acheteurs se feront un peu moins nombreux. À ce moment précis les acquisitions de biens vont réduire. Et la suite vous la connaissez : une baisse des prix de l’immobilier. Car les vendeurs seront forcés de diminuer le tarif de leurs biens s’ils désirent s’en séparer.
Ce sera le cas de Paris et des villes comme Lyon, Toulouse ou encore Bordeaux qui possèdent déjà une suroffre. Par contre, attendez-vous plutôt à une augmentation de l’ordre de 1 % pour les autres villes de France.
Les différents confinements ont changé à tout jamais le regard des Français sur le monde du travail. Avec lui, le territoire subit une hausse des biens sans précédent. Il faudra patienter avant de revoir notre marché immobilier revenir à la normale, si normale il y a.
Article publié le 25/02/2023
